İstanbul gayrimenkul sektöründe değişen aile yapıları, azalan alım gücü ve finansman şartları konut tercihlerini dönüştürüyor; İNDER, KONUTDER ve GYODER temsilcileri alıcıların oda sayısını koruyarak daha kompakt metrekarelere yöneldiğini belirtirken, arzın artık genel kabuller yerine doğrudan bölgesel ihtiyaca göre şekillenmesi gerektiğini vurguluyor.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Anadolu Ajansına verdikleri demeçlerde mega kentteki gayrimenkul eğilimlerini aktardı. Temsilciler, alıcı profilinin beklentileri ve demografik dönüşümün konut tiplerine yansımalarını değerlendirdi.
Metrekareler Küçülüyor Oda Sayısı Korunuyor
Konut ediniminde metrekarelerin küçüldüğünü fakat bölme sayısının korunduğunu aktaran İNDER Başkanı Keçeli, geçmişte 120-130 metrekare aralığında olan 3+1 dairelerin yerini günümüzde 90-100 metrekarelik alternatiflerin aldığını bildirdi. Alıcıların önceliklerini depreme dayanıklılık, gereken hacim ve günlük yaşam standartları olarak sıralayan Keçeli, alımların yatırım hedefinden ziyade doğrudan oturum gerekçesiyle yapıldığını paylaştı.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım ve iletişim olanaklarının yaygınlaşmasıyla kentin dış hatlarında ikamet etmenin olağanlaştığını söyleyen Keçeli, 2026 senesini dernek olarak kentsel gelişim yılı belirlediklerini açıkladı. Projelerin otopark ve rekreasyon alanlarıyla tasarlanmasının zorunluluğuna değindi.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Tek Kişilik Haneler Küçük Daire Talebini Artırıyor
KONUTDER Başkanı Yılmaz, megakent genelinde tek tip bir satın alma profilinden bahsedilemeyeceğini, konum ile kitleye göre seçimlerin farklılaştığını dile getirdi. Yılmaz, Türkiye genelindeki hanehalkı büyüklüğünün 2025 verilerine göre 3,08 kişiye indiğini ve tek yaşayanların oluşturduğu hane adedinin 5 milyon 523 bin 321 rakamına ulaştığını hatırlattı.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Geniş ailelerin, uzaktan çalışan meslek gruplarının 2+1 ve 3+1 formatındaki büyüklüklere ilgisinin sürdüğünü belirten Yılmaz, resmi istatistiklerde oda sayısına göre net kırılım bulunmadığına dikkat çekti.
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansmana Erişim ve Alım Gücü Satışları Belirliyor
GYODER Başkanı Çekici, konut edinme niyetinin somut satışa dönüşmesinde kredi koşullarının belirleyiciliğine işaret etti. Ülke genelinde ağustos döneminde toplam konut satışlarının senelik bazda yüzde 14,7 düşüş gösterdiğini, kredili satışların ise yüzde 7,2 yükseldiğini ifade etti.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Gelecek süreçte enerji tasarrufu, lokasyon ve finansal erişimin tasarım tercihlerinde ağırlık kazanacağını vurgulayan Çekici, arz modellerinin piyasanın gerçek ihtiyaçlarına göre düzenlenmesi gerektiğini belirtti.
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
